Cara Urus Hak Tanggungan dan Roya Elektronik, Ini Panduan Lengkapnya bagi Debitur Perorangan

Jakarta, InfoPublik - Urusan kredit dengan jaminan tanah kini makin mudah berkat layanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-El) yang disediakan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Hingga Juni 2025, tercatat lebih dari 426 ribu permohonan masuk melalui sistem ini menjadikannya layanan pertanahan yang paling banyak diakses masyarakat.

Bagi masyarakat yang akan mengajukan kredit atau melunasi pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah, penting untuk memahami dua hal utama: Hak Tanggungan (HT) dan Roya.

Apa itu Hak Tanggungan?

Hak Tanggungan (HT) adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah beserta objek lain yang melekat di atasnya, untuk pelunasan utang tertentu. Hingga Juni 2025 saja, jumlah berkas permohonan layanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-El) mencapai 426.625 berkas dan menjadikan layanan pertanahan yang banyak diakses masyarakat. Untuk semakin menyebarluaskan informasi soal layanan HT,

Cara Urus Hak Tanggungan Elektronik?

Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Harison Mocodompis menjelaskan susunan alurnya, yang dalam hal ini khusus alur layanan HT bagi debitur perorangan.

“Dalam pengajuan pendaftaran HT-El ini, masyarakat membawa sertipikat tanah yang akan dikenai HT, Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK). Pemohon atau debitur nantinya juga akan mengisi formulir permohonan sebagai proses pengajuan HT-El. Dalam proses pengajuan HT-El ini, masyarakat juga akan dikenai biaya PNBP sesuai nominal Hak Tanggungannya,” ujar Harison Mocodompis dalam keterangannya pada Senin (4/8/2025).

Berdasarkan PP Nomor 128 Tahun 2015, biaya PNBP sesuai nominal Hak Tanggungannya memiliki biaya yang beragam. Sampai dengan nilai Rp250 juta, dikenakan tarif Rp50.000 per sertipikat yang dikenakan HT; di atas Rp250 juta-1 miliar dikenakan tarif Rp200.000 per sertipikat yang dikenakan HT; di atas Rp1 miliar-Rp10 miliar dikenakan tarif Rp2.500.000 per sertipikat yang dikenakan HT; di atas Rp10 miliar-Rp1 triliun dikenakan Rp25.000.000 per sertipikat yang dikenakan HT; dan di atas Rp1 triliun dikenakan tarif Rp50.000.000 per sertipikat yang dikenakan HT.

Layanan HT ini pengajuannya dapat melalui pihak bank yang ingin dituju. Nantinya, pihak bank selaku kreditur dan masyarakat selaku debitur akan melakukan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku mitra Kementerian ATR/BPN. Kemudian, APHT tersebut akan terinput pula ke data Kantor Pertanahan setempat.

Dalam proses pendaftaran HT, sertifikat tanah yang menjadi objek jaminan diberikan catatan adanya HT. Apabila utang debitur telah lunas, maka dilakukan penghapusan HT yang disebut Roya.

Apa itu Roya?

Roya adalah proses penghapusan HT yang dilakukan melalui perantara bank. Proses Roya ini menunjukkan bahwa pemohon HT sebelumnya telah bebas dari tanggungan utang kredit atas tanahnya. Nantinya, catatan HT yang ada di sertifikat masyarakat/debitur akan dihapus. Dalam hal ini, pengajuan Roya dilakukan pihak bank selaku kreditur. Usai proses penghapusan, masyarakat/debitur akan mendapat Sertifikat Elektronik dengan edisi terbaru yang bebas dari catatan HT.

Cara Mengajukan Roya (Penghapusan Hutang)

Bagi masyarakat yang akan mengajukan proses Roya, dengan jaminan sertifikat analog dan HT analog, sertifikat akan dilakukan alih media menjadi Sertifikat Elektronik. Masyarakat dapat mengambil sertifikat nya melalui loket di Kantor Pertanahan setempat. Untuk biaya Roya itu sendiri, pemilik akan dikenakan biaya Rp50.000 per sertipikat yang dilakukan HT.

Sebagai informasi, jika pengajuan HT dilakukan secara elektronik, maka proses Roya akan dilakukan secara elektronik pula. Begitu pun jika saat mengajukan HT sebelum berlakunya sistem HT Elektronik, maka proses Royanya juga manual di Kantor Pertanahan. Kementerian ATR/BPN sendiri sejak 2019 sudah menjalankan HT Elektronik sehingga Roya otomatis akan berbentuk elektronik pula.